Vendere casa: la guida completa

Vendere casa è un percorso complesso, solitamente parte di un progetto di vita importante.

Per questo motivo abbiamo messo a punto una guida che ti spiegherà come vendere casa velocemente, al miglior prezzo e nel rispetto di tutti gli adempimenti tecnico burocratici.

Ma non è tutto, condivideremo con te i segreti dei migliori agenti immobiliari per vendere casa online ed organizzarti in casi specifici come cambiare appartamento in gravidanza oppure sincronizzare vendita con acquisto.

Le fasi preliminari

La prima decisione che dovrai prendere è se vendere casa privatamente oppure tramite agenzia immobiliare.
Leggi attentamente i nostri consigli per compiere questa scelta in modo consapevole e, nel caso avrai deciso di vendere casa con agenzia, affidarti a dei veri professionisti del settore.
Se pensi che vendere da soli sia un buon modo per risparmiare denaro e guadagnare di più, considera il grande impiego di tempo e competenze richieste, oltre al fatto che una gestione professionale delle trattative ti farà ottenere di più.

Documenti

La raccolta dei documenti necessari per vendere casa è un passaggio fondamentale che è bene compiere subito e senza indugi. Reperirli ed analizzarli prima che vengano richiesti dal notaio per predisporre l’atto di compravendita (rogito), sarà necessario per procedere alla stima e pubblicazione di annunci pubblicitari dell’immobile e ti permetterà di evitare spiacevoli contenziosi con l’acquirente.
Per maggiore chiarezza abbiamo diviso l’elenco in documenti personali e dell’immobile.

a) Documenti standard

• Dati anagrafici: carta d’identità (in corso di validità) e codice fiscale dei proprietari dell’immobile.
• Certificato di stato civile (persona libera, coniugata) e l’eventuale regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).
• Atto di provenienza (atto notarile di compravendita, donazione, divisione, dichiarazione di successione) per dimostrare come si è venuti in possesso dell’immobile.
• Visura catastale.
• Planimetria catastale con eventuale estratto di mappa.
• Titolo edificatorio abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire) completo di eventuali condoni edilizi, concessioni edilizie o permessi di costruire – anche in sanatoria – e delle denunce di inizio attività (DIA).
• Certificato di agibilità o abitabilità che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità dell’immobile e dei suoi impianti.
• Attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità quindi entro i 10 anni dalla registrazione.
• Contratto di locazione, se l’immobile è affittato a terzi.
• Eventuali certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, radiotelevisivo, aria condizionata), libretto caldaia.
• Contratto di mutuo se esistente.

b) Immobile in condominio

• Regolamento di condominio con relative delibere ed elenco spese ordinarie e straordinarie.
• Dichiarazione dell’amministratore (ove presente) per attestare il regolare pagamento delle spese condominiali.

c) Terreni

• Certificato di destinazione urbanistica (solo per i terreni con superficie superiore a 5000 mq).

d) Immobili speciali

• Eventuale autorizzazione dei beni culturali, se l’immobile da vendere è soggetto a vincoli da parte della soprintendenza.

e) Venditore persona giuridica

• Visura camerale, procura o delibera di attribuzione dei poteri al legale rappresentante o al delegato e loro carta d’identità.

Stato di fatto

Con tutti i documenti in tuo possesso dovrai essere in grado di capire se la casa è vendibile nello stato di fatto in cui si trova, oppure sono necessari interventi da parte di professionisti per regolarizzare delle difformità. Non ci sono modi migliori per dirtelo: se non sei un esperto è meglio affidarti ad un architetto o geometra che per lavoro è capace di leggere queste carte. A norma dell’art.1490 del codice civile dovrai anche garantire che l’immobile sia privo da vizi che lo rendano non idoneo all’utilizzo a cui è destinato, oppure ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Per tutelare sia venditore che acquirente ed eliminare spiacevoli contenziosi, Realab esegue una certificazione tecnica per verificare la rispondenza alle norme vigenti e l’assenza di vizi occulti.

Quanto vale?

Identificare il corretto valore della tua casa è un altro punto molto importante del percorso: scegli un prezzo troppo basso e butterai via soldi, proponi un prezzo troppo alto e ti garantirai nella migliore delle ipotesi un’inutile perdita di tempo, nella peggiore diventerai preda degli speculatori [inserire video con grafico].

Su internet si trovano innumerevoli siti, ma anche agenzie, che propongono la valutazione online gratuita. La verità è che lo fanno solamente per avere i tuoi dati e venderli a terzi, oppure offrirti altri servizi a pagamento. In Realab ci serviamo dei più moderni strumenti per l’analisi del mercato ed accediamo alle banche dati notarili per estrarre i prezzi reali delle ultime compravendite di zona. Una volta in possesso di questi dati, un valutatore esperto farà le dovute correzioni sulla base delle caratteristiche intrinseche dell’immobile in oggetto.

Di tutti i parametri che devi conoscere per valutare al meglio la tua casa, il più importante è la superficie commerciale.

Stando a quanto riportato dall’Ente Italiano Certificazione la superficie commerciale è la “misura convenzionale nella quale sono comprese la superficie principale e le superfici secondarie dell’immobile, che entrano nella superficie commerciale in ragione dei loro rapporti mercantili superficiari”

Complicato vero?

Siccome lo scopo di questa guida è quello di essere semplice ed utile a tutti, ti suggeriamo una strada molto più semplice. Recupera le planimetrie in scala e misura tutte le superfici interne ed esterne del tuo appartamento e di eventuali pertinenze come cantina, solaio o box, avendo cura di non considerare i muri interni e di includere il 50% dello spessore dei muri perimetrali.

Adesso inserisci i valori nel nostro calcolatore ed ottieni la superficie commerciale.

Gli altri importanti parametri che influenzeranno il valore del tuo immobile saranno:

• il piano e la presenza di ascensore
• il livello di finiture dell’edificio
• l’esposizione e la luminosità
• lo stato di conservazione interno
• la qualità degli impianti ed il loro stato di manutenzione

Una valutazione immobiliare seria infine dovrà tenere presente della quantità di immobili in diretta concorrenza attualmente presenti in vendita.

Vendi casa al meglio con un piano marketing

Adesso sai cosa bisogna fare prima di vendere una casa e conoscerne il valore reale. Non ti resta che venderla. Come detto ad inizio di questa guida, la posta in gioco è troppo importante per rischiare e noi ti consigliamo di rivolgerti ad una agenzia immobiliare che sappia assisterti in ogni fase del processo e costruire un piano marketing per farti ottenere le migliori condizioni di vendita.

Se hai deciso di vendere privatamente scopri i trucchi per vendere casa al più alto valore di mercato.

Preparare l’immobile alla vendita

Per capire quanto è importante questa fase, dobbiamo entrare brevemente in un terreno delicato che molti ancora ignorano: la psicologia della vendita.

Secondo il parere di molti esperti, la decisione di acquisto viene maturata nei primi 90 secondi di visita. Da lì in poi l’acquirente non farà altro che darsi motivi razionali per giustificare quello che inconsciamente ha già deciso. Perciò usando le parole di Oscar Wilde “Non c’è mai una seconda occasione per fare una buona prima impressione”.

Se il tuo appartamento ha un valore importante o necessita di un intervento radicale, il nostro consiglio è quello di farti aiutare da un Home Stager professionale. L’home staging è una tecnica di marketing, introdotta da Barb Schwarz ad inizio anni settanta, che consiste nella valorizzazione degli spazi, migliorandone l’immagine e favorirne la vendita.

Ti ricordiamo che Realab è da sempre partner dell’Associazione Nazionale Professionisti Home Staging Italia (APHSI), ed offre questo servizio a tutti i suoi clienti.

Se invece pensi di potertela cavare da solo, eccoti le principali procedure alle quali dovrai sottoporre il tuo immobile.

Decluttering

Ovvero sbarazzati del disordine! La cosa più importante che potrai fare per preparare la tua casa alla vendita è proprio eliminare il disordine togliendo tutto quello che non è strettamente necessario. Potrebbe essere necessario rimuovere fino al 50% degli arredi esistenti. So che non sarà facile perché molti degli oggetti in eccesso per te potrebbero avere un significato importante, ma tu hai una missione: vendere nel minor tempo possibile ed al miglior prezzo!

Raggruppa gli arredi

Molti sono convinti che spingere gli arredi contro le pareti dia la sensazione di avere locali più grandi e funzionali: non è così.

Allestisci i tuoi spazi allontanando gli arredi dalle pareti, raggruppa divani e poltrone creando confortevoli aree di conversazione. Posiziona gli elementi in modo tale che l’attraversamento di un locale sia ovvio e semplice. Questo non solo renderà i tuoi spazi più facili da vivere, ma farà apparire i locali come più grandi.

Reinventa gli spazi

Valorizza tutti gli spazi inutilizzati. Se nel tuo appartamento hai un locale ad uso deposito trasformalo in qualcosa che aggiunga valore alla tua casa. La semplice aggiunta di una comoda poltrona, di un piccolo tavolo e di una lampada in un sottoscala, lo trasformerà in un punto di lettura accogliente. Se possiedi una taverna in disuso, posiziona un rivestimento a parete ed un materassino a terra con qualche cuscino ed eccolo trasformato in una stanza di meditazione o per praticare lo yoga!

Gioca con le luci

Assicurati che l’impianto di illuminazione sia potente e modulabile. Assicurati che nei locali principali siano presenti tre sistemi differenti di illuminazione artificiale:

• generale, solitamente a plafone;
• specifica, composta ad esempio da luci sotto pensili o lampade da lettura;
• d’accento, realizzata mediante il posizionamento di faretti a luce concentrata o a sospensione puntati in modo tale da mettere in risalto alcuni arredi o suppellettili.

Neutrale ed attraente

Se il tuo immobile è stato dipinto con colori accesi dovrai ricoprirli con colori neutri. È statisticamente provato che i colori troppo marcati o scuri riducono la possibilità di ricevere offerte di acquisto. Potrai spaziare tra le varie tonalità di beige, di color miele, di azzurro. Utilizza varianti di colore a contrasto per dipingere il fondo o le pareti laterali di alcune nicchie per farle risaltare.

Aiutati con le piante

Posiziona qua e là dei vasi contenenti orchidee oppure, a seconda della stagione, potrai realizzare delle composizioni con rami di magnolia o mazzi di fiori freschi.

Profumala

E per concludere un consiglio che reputo molto importante e che permetterà ai tuoi visitatori di ricevere stimoli multi sensoriali. Come consigliato per i colori, usa profumi leggeri ed abbastanza neutri. Segui le stagioni e resta sui sentori floreali per la primavera ed estate, oppure legni e spezie nelle stagioni più fredde.

Immagini professionali

A questo punto la tua casa sarà in forma smagliante e pronta a dare il meglio di sé, però questo non sarà sufficiente a realizzare foto efficaci a scopo pubblicitario.

La prima regola è che le fotografie dovranno tassativamente essere scattate in orizzontale!

Questo perché monitor, tablet e smartphone, durante la visualizzazione delle immagini danno il meglio in modalità orizzontale. Questo significa che tutte le fotografie scattate in verticale verranno tagliate e sfrutteranno solo una piccola parte dei monitor a disposizione risultando sgradevoli da sfogliare.

Un’altra regola basilare è quella di assicurarsi che la giornata scelta per gli scatti sia luminosa e che durante gli scatti tutte le tapparelle, le persiane e le porte interne dovranno essere mantenute aperte.

Lo strumento preferito per realizzare foto di qualità sarebbe una macchina fotografica digitale, munita di cavalletto ed obiettivo grandangolare e se tu riuscissi a procurartene una sarebbe una mossa vincente.

In caso contrario potrai utilizzare anche i moderni smartphone, ma ti anticipo che il risultato finale non sarà lo stesso.

Scatta almeno una fotografia per ciascun locale, facciata, scale e pertinenze usando questi trucchi che i fotografi immobiliari ci hanno insegnato:

• accendi tutte le luci
• non inclinare la macchina
• se hai un flash professionale usalo puntandolo verso il plafone
• posizionati agli angoli delle stanze ed includi le finestre
• in cucina metti l’apparecchio ad una altezza di poco superiore al piano lavoro
• nei bagni chiudi la tavoletta del wc, disponi ordinatamente gli asciugamani e stai attento a non riprenderti negli specchi

Portali immobiliari

Il 97% delle compravendite immobiliari nasce sul web ed a farla da padroni sono i portali immobiliari. In questo momento quelli principali sono Immobiliare.it Idealista e Casa.it. La bella notizia è che tutti e tre permettono ai privati di pubblicare il proprio annuncio, quella un po’ meno bella è che diventerete facili prede delle agenzie immobiliari che vi tempesteranno letteralmente di telefonate ed email nel tentativo di vendervi i loro servizi.

Per sfruttare al meglio la grande visibilità offerta dai portali dovrete scrivere un annuncio di qualità ed apparire così in cima alle liste di ricerca.

Segui questi consigli per ottenere risultati fuori dal comune:

• compila tutti i campi con attenzione, anche quelli riferiti a caratteristiche assenti;
• indica sempre il valore dell’APE (attestato di Prestazione Energetica), diamo per scontato che tu ce l’abbia perché è obbligatorio;
• inserisci sempre un prezzo di vendita, la dicitura “trattative riservate” renderà invisibile il tuo immobile a chi cerca in base al prezzo (alle persone piace trattare un po’ per cui aumenta un poco il valore);
• inserisci l’indirizzo con il segnaposto sulla mappa e se vuoi evitare di trovarti la coda di agenti immobiliari sotto casa cambia il numero civico con uno nei paraggi;
• scrivi una descrizione esaustiva e coinvolgente che parta dalle caratteristiche del quartiere e dell’immobile, lasciando per ultima la spiegazione della divisione interna, ricorda che la visita comincia virtualmente davanti al computer e prosegue a casa tua;
• non dimenticare di aggiungere la planimetria, in scala e priva dei riferimenti catastali se non vuoi fare sapere a tutti chi sei e dove abiti;
• inserisci il maggior numero di foto consentite dal portale (almeno 20) avendo cura di ordinarle seguendo il percorso ideale che i visitatori dovrebbero percorrere visionando dal vivo il tuo appartamento.

Cartello su strada

Prima di installare un cartello è bene che tu sappia che tecnicamente si tratta di una forma di pubblicità e come tale ti obbligherebbe al pagamento di una imposta sulla pubblicità che è di tipo comunale.

Fortunatamente molti Comuni applicano un’esenzione allorché l’affissione non superi le dimensioni di un quarto di metro quadro e sia posta direttamente sulla proprietà od il condominio in cui è sita la proprietà per la quale si pubblicizza la vendita o l’affitto.

Informati dunque presso il Comune per essere certo di non dover richiedere permessi e pagare imposte. Se la proprietà da vendere si trova in un condominio dovrai anche sentire l’amministratore e/o verificare il regolamento di condominio per accertarti che non ci siano ulteriori vincoli ed indicazioni specifiche sull’esatta posizione in cui è possibile installare il cartello.

Se deciderai di attaccare il cartello esterno abbi cura di realizzarlo in modo leggibile, dando meno informazioni possibili così da generare più curiosità e stai attento a non dimenticare un numero di telefono o indirizzo email per il contatto ma soprattutto di indicare i dati relativi alla classe energetica ed indice di prestazione energetica.

Inutile aggiungere che anche questa forma di pubblicità desterà molto interesse anche nei confronti degli agenti immobiliari della zona.

Altre forme di pubblicità

Una recente indagine statunitense, condotta su un campione di 503.000 immobili, ha rivelato che quanto si utilizza un mix di veicoli pubblicitari, sia su carta stampata che web, i risultati di vendita migliorano del 20%. Promuovi la tua vendita sia sulle pagine dei social media, che utilizzando il passaparola, lasciando per esempio dei biglietti presso le attività commerciali della zona.

Gestire le trattative e lo stress

Se hai fatto tutto bene fino a questo punto, i clienti non tarderanno ad arrivare per chiedere maggiori informazioni e visitare la tua casa. Dovrai essere pronto ad affrontare questa fase e gestire una certa dose di stress nel migliore dei modi.

Qualificare i clienti

Se fino ad ora sei stato solo tu e la tua strategia di vendita, adesso avrai a che fare con persone in carne ed ossa, pronte a metterti alla prova, e noi vogliamo insegnarti come essere all’altezza di questo compito.

È importante che tu sia in grado di filtrare i contatti, profilandoli in modo tale da sapere se si tratta di:

• potenziali acquirenti con adeguata capacità economica
• curiosi o malintenzionati
• agenti immobiliari

Inutile dire che a te serviranno solo i primi.

La selezione avverrà al primo contatto che dovrà essere telefonico, evitando di fissare appuntamenti con persone con le quali non hai parlato almeno una volt al telefono.

Nei corsi di vendita professionale gira una massima che più chiara di così non si può: chi domanda comanda. La vendita immobiliare non fa eccezione. Anche se parlerai con persone curiose di avere maggiori informazioni possibili sull’immobile in vendita, ricorda che tu hai una missione: qualificare i clienti!

Queste sono le informazioni indispensabili che dovrai ottenere:

• nome e cognome
• come hanno saputo del tuo immobile
• se agiscono in proprio oppure per qualche parente/amico
• quanti locali saranno loro necessari in base al nucleo familiare
• sapere se dovranno prima vendere una casa per affrontare questo acquisto
• necessità o meno di accedere ad un mutuo

Anche se queste poche informazioni si raccolgono rapidamente, da una parte evita di farlo sembrare un interrogatorio, dall’altra non avere timore di apparire scortese, loro raccoglieranno molti tuoi dati sensibili. Sembra dunque normale che anche tu sappia chi verrà a visitare la tua casa.

Pretendi che alla visita, qualora deciderai di fissarla, siano presenti tutte le persone che prenderanno parte alla decisione di acquistare. Se ad esempio sarà necessario il benestare dei genitori, chiedi che vengano anche loro così da evitare l’inutile moltiplicazione degli appuntamenti.

Affrontare le visite

Quando organizzi le visite in loco dovrai mostrare l’immobile nel miglior modo possibile, mettendo in risalto le caratteristiche più importanti.

Segui i consigli sopra indicati al paragrafo sull’home staging ed assicurati dunque che la casa sia ben illuminata, in ordine e con le finestre libere alla vista verso l’esterno. Aggiungi che dovrà essere ben pulita e profumata, per cui evita di cuocere la peperonata mezz’ora prima di un appuntamento.

Ricorda che hai pochi secondi per fare una prima buona impressione, conduci dunque i clienti nel percorso ideale che li porterà dapprima a vedere gli spazi di maggior valore e poi tutti gli altri.

Anche se dovrai mantenere un atteggiamento cordiale, evita di diventare opprimente e lascia che le persone possano immergersi nella visita come se già abitassero lì.

Se proprio vuoi aggiungere qualche informazione parla dei vicini, di come opera l’amministratore e di tutto quanto non visibile come certi dettagli degli impianti che solo tu conosci.

Infine, molto importante, tieni sempre a portata di mano la cartella con tutti i documenti che ti abbiamo chiesto di recuperare all’inizio di questa guida, potrebbero servirti per chiarire alcuni dettagli.

Concludi tutte le visite con due domande esplicite:

• è la casa giusta per voi?
• se non lo è potete dirmi quali sono i due aspetti che avete apprezzato di più e di meno?

Le risposte che riceverai alla seconda domanda saranno la più importante informazione per capire se non sia il caso di apportare qualche correzione alla strategia di vendita.

Gestire le obiezioni

Nella negoziazione sapere gestire le obiezioni al meglio è una vera arte che richiede studio e formazione continui che solo un professionista della vendita può affrontare. Ciò non di meno scoprirai che buona parte delle obiezioni degli acquirenti si ripeteranno con una certa regolarità. Hai scritto un annuncio di valore, qualificato i clienti e sai che cercano una casa come la tua, se vogliono negoziare fai loro temere di perdere l’opportunità di acquisto.

Formalizzare la vendita

Finalmente tu e l’acquirente avete raggiunto un accordo, adesso è ora di formalizzarlo.

Se hai deciso di vendere da privato non puoi continuare senza comprendere l’importanza di alcuni passaggi burocratici e delle relative leggi.

Preliminare di compravendita

Il Codice Civile agli artt. 1350 e 1351 sancisce che tutti gli atti che trasferiscono la proprietà dei beni immobili ed i loro contratti preliminari devono, pena la nullità, essere fatti in forma scritta. Non puoi dunque accontentarti di una proposta verbale, ma devi pretendere di sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita (detto anche compromesso) nel quale, oltre ad indicare l’acconto ricevuto, verranno specificate tutte le condizioni e gli accordi convenuti.

Online si trovano numerosi esempi di questo documento, ma fai molta attenzione perché stiamo parlando di un contratto vincolante per entrambe le parti. Nasceranno obblighi che se non rispettati daranno luogo a penali per la parte inadempiente.

Questi sono gli elementi che dovranno assolutamente comparire nel documento:

• i dati identificativi di chi effettua la proposta e di chi vende; 
• i dati identificativi dell’immobile completi di indirizzo, estremi catastali e rendita catastale (li trovi nella visura catastale); 
• il prezzo offerto e le modalità di pagamento, inclusi gli estremi dell’acconto; 
• data e luogo previsti per la stipula del rogito; 
• i termini previsti per la consegna dell’immobile (potrebbe non coincidere con il rogito); 
• luogo e data di compilazione; 
• eventuali obbligazioni delle parti da assolvere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita (rogito).

Che tu abbia deciso di farti assistere o meno nella stesura del contratto preliminare di compravendita, ci sono aspetti ai quali stare attenti quando si vende una casa.

Chi acquista?

Sembra una domanda ovvia ma non lo è affatto. Se stai vendendo ad un prezzo vantaggioso potresti essere vittima di uno speculatore che, in modo non sempre chiaro, cercherà di cedere il contratto preliminare che sta sottoscrivendo con te per trarne profitto. In questo caso chiederà la possibilità di nominare un diverso acquirente entro la data del rogito. Chiarisci bene questo punto e nel caso inserisci il divieto di rimettere in pubblicità l’immobile o farlo visitare a terzi.

Consegna anticipata

Se la casa in vendita non è abitata, l’acquirente potrebbe chiederti di ottenere le chiavi prima del rogito. Puoi acconsentire ma devi definire per iscritto le ragioni della consegna anticipata delle chiavi (per esempio eseguire l’imbiancatura o portare gli arredi), specificando che non si tratta di una presa di possesso del bene. Non dimenticare infine di chiedere una manleva che ti tuteli da qualsiasi danno a persone o cose dovesse essere provocato dall’acquirente o persone a lui riconducibili.

Condizioni sospensive

Una condizione sospensiva (ad esempio l’ottenimento del mutuo) significa che gli impegni inseriti nel contratto saranno efficaci solamente all’avveramento di tale condizione. In parole povere fino ad allora non sarai certo di avere davvero trovato un acquirente per la tua casa, ma al contempo non potrai venderla ad altri. Altro aspetto da tenere presente: non potrai incassare nessun acconto fino a condizione sospensiva risolta, anche perché potresti doverlo restituire.

Accetta condizioni sospensive solamente se non puoi farne a meno.

Caparra irrisoria

Qualora il primo pagamento ricevuto venga dichiarato a titolo di caparra confirmatoria, salvo dimostrare in sede giudiziaria di avere ricevuto maggiori danni, quello sarà il solo importo che potrai trattenere in caso l’acquirente decida di ritirarsi. Per questo caparre dal valore irrisorio di fatto corrispondono ad un impegno molto limitato delle parti. Per consuetudine è ragionevole chiedere una somma compresa tra il 5 ed il 10 percento del prezzo di vendita pattuito.

Registrazioni e trascrizioni

Esistono due tipi di contratto preliminare di compravendita:

• quello sottoscritto in forma privata
• quello stipulato con atto pubblico (dal notaio)

Nel primo caso la legge prevede la registrazione obbligatoria entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Ai sensi dell’art. 10 del DPR n. 131/86, i soggetti obbligati a richiedere la registrazione sono le parti contraenti che ne sono responsabili in solido. Siccome l’imposta prevalente è quella di registro, che potrà essere recuperata dall’acquirente, è prassi indicare nei documenti che tutte le spese di registrazione, bolli inclusi, saranno a totale carico del compratore.

Qualora abbiate deciso di sottoscrivere il compromesso sotto forma di atto pubblico, sarà il notaio a provvedere alla sua trascrizione entro il termine di 30 giorni dalla data di stipula.

La differenza principale tra i due tipi di contratto è che la trascrizione, il cui effetto “prenotativo” dura tre anni, rende il contratto opponibile nei confronti di terzi e protegge, in aggiunta a quanto già previsto per i contratti registrati, anche da qualsiasi azione sull’immobile (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali). Per questo motivo viene spesso richiesta dalla parte acquirente a sua maggior tutela. La scelta del notaio ed il pagamento della sua parcella, così come sarà anche per l’atto definitivo, spettano a chi acquista.

Rogito

Atto finale: stai davvero vendendo la tua casa! Ci hai messo impegno, forse è stata più dura di quanto avevi anche solo sospettato all’inizio, ma ce l’hai fatta. Speriamo che questo articolo sia diventato il tuo faro guida e che di tanto in tanto te lo sia riletto per mettere a fuoco i passaggi fondamentali.

Non dovrai fare altro che presentarti alla data convenuta presso il notaio per la firma di quello che tecnicamente si chiama atto di compravendita. Potevamo lasciarci senza darti ancora un paio di consigli? Certo che no.

Prima di tutto sarebbe buona norma che il notaio ti mandi la bozza dell’atto con qualche giorno di anticipo, oltre ad essere doveroso per tutti i documenti da sottoscrivere, ti permetterà di leggerlo e condividerlo con persone di tua fiducia per essere certi non vi siano parti non comprese. Anche se stiamo avviandoci verso la digitalizzazione, ci sono ancora alcuni documenti per i quali è necessario presentarsi con gli originali. I principali sono i documenti di riconoscimento in corso di validità e eventuali procure. Se hai dubbi chiedi al notaio con qualche giorno di anticipo, sarebbe davvero spiacevole fare “saltare” un atto per colpa di un documento mancante.

L’ultimo suggerimento è questo: in caso di pagamenti a mezzo assegni circolari, chiedi di mandarti una copia per verificare che l’intestazione sia corretta. Ti sembrerà impossibile ma non è rarissimo che la banca scriva male il tuo nome e ti impedisca di incassare.

FAQ

Se durante la lettura ti fossero sorti dei dubbi o ci fossero delle domande specifiche che non trovano risposta, sarà sufficiente contattarci e saremo felici di aiutarti a fare chiarezza. Qui sotto riportiamo le domande più frequenti che abbiamo raccolto in oltre vent’anni di attività.

Come vendere casa con un mutuo già acceso?

Si tratta di una situazione molto comune che non crea alcun problema ma va segnalata all’acquirente fin dall’inizio. Il mutuo in corso porta con sé la relativa ipoteca di primo grado che la banca ha iscritto sull’immobile per tutelarsi in caso di mancato pagamento. Quando avrai definito la data del rogito, ti basterà comunicarlo alla banca rogante e chiedere il conteggio a saldo a tale data. Fornirai questo documento al notaio che si assicurerà di fare preparare dall’acquirente un pagamento di esatto importo per estinguere il tuo mutuo e rendere inefficace l’ipoteca. È molto probabile che un funzionario della tua banca si presenti all’atto per ritirare l’assegno e rilasciare quietanza, diversamente dovrai andare tu da loro immediatamente dopo la firma del rogito e mandare al notaio la citata quietanza.

Quanto tempo occorre per vendere casa?

Questa è una domanda da un milione di dollari! I tempi di vendita dipenderanno da molti fattori anche se i più importanti saranno indubbiamente il prezzo e la dinamicità del mercato.

Abbiamo già parlato del giusto valore del tuo appartamento, ma in realtà avremmo dovuto parlare di un intervallo tra un prezzo minimo e massimo. Più ti avvicini al prezzo minimo, più velocemente troverai un acquirente e viceversa.

La dinamicità del mercato locale si misura in numero di compravendite annue. Nella stessa Milano che è nota per essere il mercato più importante d’Italia, ci sono quartieri con alti numeri di transazioni ed altri molto più inattivi. Considera questi aspetti quando metterai in campo il tuo prossimo progetto immobiliare.

Quando vendere casa?

Gli immobili sono come quasi tutti i prodotti, sono influenzati dal ciclo stagionale e da quello economico. Se sei un vero professionista della compravendita dovresti vendere quando il mercato è alle stelle e comprare nei momenti di crisi. Restando con i piedi per terra, conviene concentrarsi sulla stagionalità. In linea di principio, nelle città, il momento più vitale è l’autunno seguito dalla primavera. Nei luoghi di villeggiatura solitamente i picchi si raggiungono in alta stagione.

Quanto costa vendere casa?

Contrariamente a quanto molte persone pensano, vendere un immobile in modo professionale costa denaro. La buona notizia è che, se impiegati correttamente, tutti i soldi spesi si ripagheranno con l’aumento del prezzo di vendita e saranno il tuo migliore investimento. Attenzione però a non esagerare! Non puoi permetterti di investire cifre che non potrai recuperare. Per essere più chiari i costi maggiori saranno rappresentati dal servizio fotografico, dall’home staging e tutti gli interventi di miglioramento degli interni e dalla visibilità extra che vorrai ottenere dai portali. Ma c’è un costo che viene spesso trascurato, il tempo. Soprattutto se hai un lavoro, dovresti moltiplicare la tua paga oraria per il numero di ore necessarie alla vendita. A volte te ne serviranno centinaia. 

Come sincronizzo la vendita con un acquisto?

Come detto nel caso di mutuo, stiamo parlando di una situazione molto comune. Non a caso a noi piace parlare di progetti immobiliari e non di vendite o acquisti. Il consiglio è quello di mettere dapprima in vendita la tua casa per capire al meglio quanto interesse suscita e quali previsioni di vendita attendersi. Nel frattempo dovrai attivarti per cercare la tua nuova dimora e sondare i portali per renderti conto se si tratta di un bene facile da trovare oppure per nulla.

La parte più delicata sarà quella di avviare entrambe le trattative, quella di vendita e quella di acquisto, in contemporanea. Ricorda che per evitare complicazioni sarebbe meglio organizzare i rogiti nella stessa giornata, dando precedenza alla vendita della casa che stai lasciando.

Come vendere casa ai cinesi?

La comunità cinese è una delle più importanti in Italia e da qualche anno rappresenta un importante interlocutore, soprattutto se stai vendendo casa a Milano, Roma o Venezia.

Le ragioni di questo sono svariate e richiederebbero una trattazione a parte, tra queste però ci preme citare l’agevolazione grazie alla quale un Cinese che acquista casa in Italia riceve un visto di residenza elettiva o turistica della durata di 5 anni.

Se hai deciso di vendere casa ai cinesi dovrai prima di tutto promuovere il tuo annuncio anche su portali specializzati nel mercato internazionale, cerca su Google e ne troverai più d’uno.

Inoltre dovresti fare attenzione ad alcuni aspetti culturali che per molti di loro sono ancora molto rilevanti, come ad esempio:

• valorizzare l’ingresso che viene considerato uno dei luoghi di più importanti della casa, illuminalo a dovere e lascialo in ordine;
• spalanca le porte che nell’antica pratica cinese del feng-shui rappresentano la predisposizione a ricevere nuove opportunità;
• attenzione ai numeri se riesci evita di inserire il numero 4 nel prezzo e nella descrizione, è considerato segnale di cattivo auspicio perché simile come suono alla parola morte;
• attenzione ai colori, i due più importanti sono il rosso ed il giallo che vanno usati senza esagerare, ma cerca di evitare il bianco perché in Cina è associato al lutto;
• usa il mandarino se vuoi vendere ai cinesi all’estero o appena arrivati in Italia non hai scelta, dovrai tradurre il testo in mandarino che è la lingua più diffusa in Cina.

Cambiare casa in gravidanza: cosa devo sapere?

La nascita di un figlio è una delle leve principali che inducono le madri a voler cambiare casa. Vuoi per prevedere più spazio, vuoi per migliorare il contesto generale. Tutti sanno quanto un quartiere degradato o problematico possa influire sul futuro dei più piccoli.

Secondo una ricerca della University of Washington School of Public Health di Seattle, cambiare casa durante i primi tre mesi di gravidanza, è tra i motivi di un aumentato rischio di parto prematuro e di basso peso alla nascita. Per questo ti dovrai organizzarti con molta attenzione in modo tale da evitare qualsiasi contrattempo o ragione di stress.

Negli anni abbiamo aiutato centinaia di donne in gravidanza e queste sono le nostre regole auree:

• esplora i dintorni, se ti stai spostando in una nuova città o quartiere, ritagliati del tempo per passeggiare nei dintorni e scopri dove si trovano le attività commerciali di prima necessità, le scuole ed i servizi indispensabili per una neo mamma;
• fai bene i conti, avere i soldi per acquistare una casa non vuol dire potersela permettere perché collegati ad essa ci saranno costi di compravendita, spese di manutenzione/condominio e per te anche il mantenimento di una nuova creatura;
• evita le ristrutturazioni importanti perché non puoi permetterti di subire imprevisti che potrebbero fare lievitare i costi, oppure ritardare l’agibilità della nuova dimora;
• pianifica il trasloco iniziando con largo anticipo ad imballare tutti i tuoi effetti, avendo cura di etichettare gli scatoloni e creare una lista dove scriverai tutto ciò che contengono. Ricorda che ti sarà vietato sollevare grandi pesi, per cui avrai bisogno di molto aiuto.

Il consiglio più importante però è questo: goditi il momento e non dare peso alle piccole cose, stai vivendo uno dei momenti più belli ed importanti della tua vita!

Conclusioni

Come avrai certamente capito, vendere casa non è per nulla una cosa facile. Ci vogliono competenze di diversa natura e molta dedizione. Che tu abbia deciso di vendere casa da privato oppure affidarti ad un professionista, ci piace pensare che dopo avere letto questa guida sarai un venditore più competente e capace di fare la cosa giusta. Non ci resta che augurarti un grande in bocca al lupo!