La compravendita della nuda proprietà di una casa avvia una transazione immobiliare senza coinvolgere il diritto di abitare la casa stessa. A chi conviene vendere o comprare una casa in nuda proprietà e come funziona questo processo? Esaminiamo insieme questi punti.
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Cosa significa nuda proprietà?
La nuda proprietà tecnicamente è un diritto reale su un immobile che non include il diritto di usufrutto. In sostanza, il detentore della nuda proprietà possiede un bene ma non ha diritto di utilizzarlo o trarne profitto, almeno per un certo periodo di tempo.
Abbiamo dunque una particolare situazione nella quale la piena proprietà è divisa in due diritti ben distinti: la nuda proprietà e l’usufrutto.
Il diritto di usufrutto decade naturalmente con il decesso dell’usufruttuario, ma può estinguersi anche prima ad esempio per abuso del titolo o più semplicemente per cessione dello stesso al detentore della nuda proprietà.
Quanto vale la nuda proprietà?
La determinazione del prezzo di vendita è libera, mentre ai fini fiscali si ottiene moltiplicando il valore catastale della piena proprietà per il saggio legale di interesse, successivamente moltiplicato per il coefficiente che varia a seconda dell’età dell’usufruttuario. Questi coefficienti vengono aggiornati periodicamente dall’Agenzia delle Entrate che pubblica una tabella annuale. Per praticità puoi trovare quì tutti i coefficienti divisi per anno.
Riunione di usufrutto
Nel momento in cui nuda proprietà ed usufrutto tornano in capo alla stessa persona è necessario che questa proceda alla riunione o ricongiungimento di usufrutto. Si tratta di una domanda di voltura che va presentata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e determina la cancellazione/decadenza del preesistente diritto di usufrutto.
Imposte sull’acquisto e agevolazioni
L’acquisto della nuda proprietà comporta il pagamento delle imposte ordinarie a seconda che si tratti o meno della prima casa. Se prima casa si applicherà una imposta del 2% sul prezzo o sul valore catastale (al netto del valore dell’usufrutto). Diversamente l’imposta sarà del 9%.
A proposito delle agevolazioni, ricordiamo che l’Agenzia delle Entrate ha chiarito come, anche in caso di acquisto della nuda proprietà, devono ricorrere le condizioni indicate nella nota II-bis -Tariffa Parte prima articolo 1 del Testo unico n. 131/1986 e che l’acquirente dovrà trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’atto di acquisto.
A chi conviene?
Vendere la nuda proprietà
Vendere la propria casa in nuda proprietà consente d’incassare buona parte del prezzo di mercato e nel contempo, grazie al diritto di usufrutto, continuare ad abitarci, cederla in comodato oppure in locazione per ricavare un ulteriore profitto. Potresti considerare conveniente questo tipo di vendita in alcune situazioni specifiche come: l’impossibilità di affrontare un trasloco, oppure quando legami affettivi o emotivi renderebbero troppo doloroso il cambiamento.
È bene comunque valutare attentamente questa scelta perché conservare il diritto di usufrutto della tua abitazione ha un costo e non ti solleverà dal pagamento delle spese ordinarie e dell’IMU se dovuta.
Acquistare la nuda proprietà
Acquistare una casa in nuda proprietà ti dà la possibilità di ottenerla ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato, accettando però di non poterne disporre immediatamente. Se stai pensando a questa soluzione come investimento, devi essere consapevole di questi rischi:
- non potrai prevedere con certezza quando otterrai la piena proprietà dell’immobile;
- il prezzo di mercato al momento del ricongiungimento potrebbe non essere aumentato rispetto all’inflazione;
- la manutenzione straordinaria sarà sempre a tuo carico, verifica che non siano previste opere molto onerose.
È possibile acquistare una nuda proprietà utilizzando un mutuo, tuttavia il finanziamento sarà di importo ridotto e calcolato in base al valore dell’immobile al netto dell’usufrutto.
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