Come si registra un atto privato di compravendita a firma digitale

La risoluzione n.9/E ma anche le disposizioni semplificate che l’Agenzia delle Entrate ha introdotto per fare fronte all’emergenza Coronavirus, hanno introdotto nuove modalità per la registrazione degli atti privati di compravendita. Vi è poi il caso specifico dei contratti sottoscritti a mezzo di firma digitale, per i quali non esiste ancora una letteratura ufficiale ma solo circolari interne all’Agenzia.

Seguimi e ti aiuterò a comprendere come procedere alla registrazione, partendo dalle basi ed affrontando questi argomenti:

• il contratto preliminare di compravendita;
• pagamento delle imposte con il modello F24;
• come compilare il modello 69;
• come chiedere la registrazione via e-mail;
• registrazione di preliminari a firma elettronici

Il contratto preliminare di compravendita

Se stai acquistando o vendendo un immobile, uno dei passaggi più comuni è quello relativo alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita (detto anche compromesso). Questo contratto, come previsto nel libro quarto del codice civile all’art.1351, dev’essere stipulato in forma scritta. Se vuoi saperne di più sugli elementi essenziali che lo compongono e la legislazione di riferimento, ti consiglio di visitare questa pagina.

Per garantire la massima tutela al futuro acquirente, specialmente in caso di acconti sostanziosi, tempi lunghi tra preliminare e rogito o soggetto venditore fallibile, è abitudine che il preliminare sia stipulato dal notaio mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che questo venga trascritto nei Registri Immobiliari. In questo caso sarà il notaio ad occuparsi di tutte le formalità.

Nel caso invece si scelga di stipulare il contratto senza il supporto di un notaio, si parlerà di scrittura privata, che dovrà essere registrata entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione a cura della parte acquirente o dell’agente immobiliare qualora la compravendita sia oggetto di mediazione.

Pagamento delle imposte con il modello F24

Con la citata risoluzione n.9/E del 20-02-2020, in un ottica di razionalizzazione delle modalità di pagamento, l’Agenzia delle Entrate ha previsto che anche per la registrazione degli atti privati i versamenti si debbano fare utilizzando il modello unificato di pagamento F24 in sostituzione del precedente modello F23.

Questa risoluzione non si è limitata all’utilizzo di un nuovo modello di pagamento, ha anche introdotto nuovi codici tributo ed alcune sottili differenze, ovvero:

• 1550: denominato “ATTI PRIVATI -Imposta di registro che sostituisce ed unifica i codici prima marcati con le sigle 104T, 105T e 109T;
• 1551: denominato “ATTI PRIVATI -Sanzione pecuniaria imposta di registro-Ravvedimento” da utilizzare in caso di tardato pagamento;
• 1552: denominato “ATTI PRIVATI -Imposta di bollo”.
• 1553: denominato “ATTI PRIVATI -Sanzione imposta di bollo-Ravvedimento”
• 1554: denominato “ATTI PRIVATI -Interessi”.

A differenza di quanto accadeva quando vigeva il modello F23, che ti costringeva ad acquistate le marche da bollo dai rivenditori ed applicate fisicamente sulle copie cartacee, con il modello F24 puoi effettuare il pagamento diretto dell’imposta di bollo. Questa è una piacevole semplificazione, bisogna però tener presente che la data di versamento dovrà ancora essere pari o antecedente quella della stipula.

Se non sai come calcolare gli importi delle relative imposte e delle eventuali sanzioni per tardivo versamento ti allego queste pratiche istruzioni.

Come si compila il modello F24

I campi che dovranno essere compilati nel modello F24 saranno i seguenti:

• sezione contribuente, dove inserire i dati anagrafici (nome, cognome, codice fiscale) e il domicilio fiscale (comune, provincia, via e numero civico) della parte acquirente;
• sezione erario, che dove indicherai le imposte dirette da corrispondere usando i nuovi codici tributo. Oltre a questo, bisogna indicare l’anno di riferimento, cioè l’anno in cui avviene la registrazione del preliminare.

Con l’introduzione del modello F24 non sarà più necessario indicare il codice ufficio o ente, che invece continuerà ad essere richiesto nella compilazione del modello 69.

Come compilare il modello 69

Il modello 69, composto da tre pagine, è il documento con cui si inoltra la richiesta di registrazione. Al suo interno si trovano cinque quadri denominati con le rispettive prime lettere dell’alfabeto. Il modulo originale e le sue istruzioni d’uso possono essere scaricati direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

In sintesi la compilazione dovrà seguire questo schema:

• nel quadro A devi inserire i dati generali, ovvero la città in cui viene presentata la richiesta di registrazione, il codice fiscale di chi richiede la registrazione (solitamente l’acquirente dell’immobile o l’agente immobiliare) e la “data stipula adempimento”, ovvero la data in cui è stato firmato il compromesso. La voce della “data fine proroga”, non va compilata. Nel campo tipologia dell’atto indicare “preliminare di compravendita” barrando la casella relativa alla registrazione, oltre alla dicitura “uso abitativo” nel caso si tratti di una proprietà residenziale
• il quadro B contiene i dati relativi ai soggetti interessati (sia venditori che acquirenti), ai quali andrà attribuito un numero progressivo;
• il quadro C è riservato ai notai e non va assolutamente compilato in caso di registrazione di atti privati;
• nel quadro D devi indicare i dati relativi all’immobile o agli immobili se identificati con riferimenti catastali diversi (comune, sezione, foglio, particella e subalterno). Non dimenticare di inserire il codice Comune che si trova nella visura catastale;
• quadri E e F da non compilare perché relativi unicamente alla registrazione di contratti di locazione non finanziaria con codice 7202.

Nota bene: quando a presentare la registrazione è un soggetto diverso da quelli comparenti in contratto, andrà utilizzata anche la sezione relativa alla delega e presentata copia dei documenti di riconoscimento del delegante. Il consiglio per agli agenti immobiliari è quello di essere citati come parte mediante nel compromesso da registrare, così da poter presentare la richiesta senza bisogno di alcuna delega.

Come richiedere la registrazione via e-mail

Allo scopo di semplificare le procedure di registrazione degli atti e ridurre la diffusione del contagio, è possibile inviare all’indirizzo di posta elettronica certificata (PEC) della propria Direzione Provinciale dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:

• copia dell’atto sottoscritto con firma autografa;
• il modello 69 in formato PDF debitamente compilato e sottoscritto;
• la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 445/2000, dove si dichiara di essere in possesso dell’atto in originale e della conformità a questo della copia e delle immagini inviate e contenente l’impegno a depositare in Ufficio l’atto in originale una volta terminato il periodo emergenziale
• la copia del documento di identità del richiedente
• il modello di versamento dei tributi F24 con la relativa quietanza.

Registrazione di preliminari a firma elettronica

Se il contratto che stai registrando è stato sottoscritto mediante firma elettronica certificata fornita da un qualified trust service provider (QTSP), ci sono alcuni accorgimenti che devi conoscere per evitare complicazioni.

Per prima cosa dovrai versare una imposta di bollo pari a quella necessaria per due copie cartacee (16 euro per ogni 4 facciate oppure 100 righe).

In secondo luogo dovrai allegare anche il file di “log” che il provider consegna per certificare la firma presente nel documento.

Infine ricorda che la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà non sarà necessaria perché i contratti firmati elettronicamente sono veri e propri documenti dematerializzati.

Personalmente mi auspico che, per questa particolare tipologia di contratti, la possibilità di richiedere la registrazione via e-mail resterà in vigore anche quando l’emergenza Coronavirus sarà finita.

Fammi sapere cosa ne pensi e per qualsiasi approfondimento non esitare a contattarmi.