Dati Catastali, ecco perché sono importanti

I dati catastali sono informazioni fondamentali di un immobile (terreno o fabbricato) che, tra le altre cose, lo identificano in maniera univoca all’interno del catasto.

Premesse

Ci sono situazioni nelle quali devi assolutamente conoscere i dati catastali di un immobile. Ad esempio per effettuare una compravendita, per calcolare le imposte come l’IMU (Imposta Municipale Unica), per pagare la tassa sui rifiuti oppure stipulare un contratto di affitto.

Puoi reperire i dati catastali in vari modi, ad esempio nell’atto di compravendita, oppure in un contratto di affitto, ma il modo più affidabile ed esaustivo è quello di reperire una visura catastale.

Visura catastale: come ottenerla?

La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate e può essere richiesto, a esclusione delle Province Autonome di Trento e Bolzano, con le seguenti modalità:

• presso qualsiasi Ufficio provinciale – Territorio;
• presso uno sportello catastale decentrato;
• per via telematica, tramite servizi di terze parti oppure i servizi online del sito dell’Agenzia delle Entrate.

Ti ricordiamo che se sei il proprietario dell’immobile e possiedi un documento di identificazione digitale, il sito dell’AdE ti consente di ottenere immediatamente il certificato in formato PDF e totalmente gratuito.

La nuova visura catastale

Dal 1° febbraio 2021, in una logica di integrazione tra le diverse banche dati catastali e cartografiche, l’Agenzia delle Entrate ha attivato la nuova piattaforma tecnologica denominata “SIT” (Sistema Integrato del Territorio). Se vuoi sapere davvero tutto sulla nuova visura e come leggerla ti consigliamo di scaricare la guida completa.

La visura catastale esiste in due tipologie, quella ATTUALE e quella STORICA, ciascuna delle quali può essere richiesta usando diversi modelli che raggrupperanno i dati in modo specifico.

Visura ATTUALE

I modelli di visura attuale si differenziano, in particolare:

• per soggetto: situazione catastale relativa a un soggetto intestatario di immobili in catasto terreni o fabbricati;
• per immobile di catasto fabbricati: situazione catastale relativa a un immobile urbano;
• per immobile di catasto terreni: situazione catastale relativa a un immobile rurale (terreno o fabbricato);
• per immobile di catasto terreni: situazione catastale relativa a un immobile rurale presente in catasto con più qualità colturali insistenti sulla stessa particella (dichiarato come immobile frazionato).

Visura STORICA

La visura storica si differenzia per l’esposizione delle informazioni censuarie per periodi temporali e in base all’ordine cronologico con cui sono entrate nella banca dati. I modelli di visura storica si differenziano, in particolare:

• per soggetto;
• per immobile di catasto fabbricati.

La visura storica, sia per soggetto che per immobile, può essere richiesta in due formati differenti: analitico e sintetico.

Informazioni principali

Queste sono le informazioni principali che potrai leggere nelle varie tipologie di visura, raggruppate per tipologia.

I dati catastali identificativi

Sono dati fondamentali che identificano e indicano la posizione esatta dell’immobile in questione. Includono:

• la sezione urbana, che si riferisce alla zona del territorio comunale;
• il foglio catastale, che rappresenta l’unità territoriale di riferimento di ogni Comune italiano e fornisce informazioni precise sulla zona in cui si trova l’immobile;
• la particella catastale, che identifica l’area di pertinenza che comprende un edificio o un terreno;
• il subalterno, che indica l’unità immobiliare singola all’interno di un edificio. Nel caso di un condominio, il subalterno rappresenta ogni singolo appartamento dell’edificio.

Dati catastali di classamento

Sono i dati che evidenziano le caratteristiche e i requisiti essenziali dell’immobile in questione. Questi dati includono:

• Zona censuaria, che rappresenta una porzione omogenea del territorio comunale;
• Categoria catastale, un indice che classifica gli immobili in categorie come A, B, C, D, E o F (un elenco completo delle categorie catastali è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate);
• Classe, che indica le classi delle categorie catastali;
• Superficie catastale, che rappresenta la somma delle diverse superfici dell’immobile;
• Consistenza catastale, che rappresenta la dimensione dell’unità immobiliare;
• Rendita catastale, che si ottiene moltiplicando la consistenza catastale per la tariffa comunale e la zona censuaria. La rendita catastale determina il pagamento di alcune imposte e consente il calcolo del valore catastale di un immobile.

Intestazione dell’immobile

Un altro gruppo di informazioni importanti riguarda quelle dei proprietari, siano essi persone fisiche o giuridiche, che comprendono tra l’altro: diritto reale di godimento, quota, regime patrimoniale e indicazione dell’atto da cui deriva l’intestazione.

Conclusioni

Che tu stia affrontando una vendita, un acquisto, o siglando un contratto di affitto, reperire i dati catastali di un immobile e sapere leggere una visura completa è qualcosa di cui non puoi fare a meno.

Ricorda però che, ad eccezione delle Province Autonome di Trento e Bolzano, il valore probatorio della visura catastale è molto limitato. Se devi effettuare atti pubblici che prevedono la cessione di diritti reali, serviranno gli atti di provenienza e l’accesso agli atti comunali.

Ma questa è un’altra storia…