Donazione di un immobile: tutto quello che devi sapere

La donazione di un immobile è un atto mediante il quale una persona concede ad un’altra la proprietà di un bene senza percepire alcun compenso. La donazione più comune è quella che si verifica all’interno di un nucleo familiare.

Premesse

La donazione è una forma di contratto che, una volta concluso, non può essere revocato da una delle parti. Per essere valido deve essere stipulato in presenza di un notaio e di due testimoni.

Questo tipo di accordo presenta alcune criticità che potrebbero non emergere immediatamente, è dunque fondamentale che tu comprenda l’intera procedura e le sue conseguenze prima di firmare l’atto.

Donazione di un immobile: cosa si intende?

Come già accennato, la donazione di un immobile è un contratto che comporta due elementi essenziali: la volontà di agire con generosità e l’arricchimento del ricevente a spese del donante. Tuttavia, questa procedura non è unilaterale: è necessario che il ricevente accetti la donazione affinché questa si perfezioni.

Devi sapere che esistono due forme di donazione: quella diretta e quella indiretta. Nella prima si seguono tutte le procedure previste dal Codice Civile. Nella seconda si producono indirettamente gli stessi effetti economico giuridici della donazione pur non essendolo sotto l’aspetto tecnico. Un caso comune di donazione indiretta si ha quando in fase di compravendita l’immobile viene acquistato da un soggetto che però lo intesta ad un altro. Quest’ultima forma di donazione è la più comune, perché risulta più vantaggiosa dal punto di vista economico.

A chi donare: casi particolari

Le parti coinvolte in un contratto di donazione di un immobile sono il donante e il donatario. La Legge non permette ai minori di 18 anni di compiere atti donativi, ma consente loro di poter ricevere una donazione. In tal caso nell’atto dovrà comparire un rappresentante legale che solitamente è un genitore.

Un’altra donazione particolare è quella a favore di una persona non ancora concepita. In questa situazione i frutti del bene donato spettano a colui che ha effettuato la donazione fino alla nascita del donatario.

Donazione con riserva: di cosa si tratta

La donazione con riserva di usufrutto è una modalità molto comune. In questo tipo di contratto, il donante cede in anticipo la proprietà del bene al donatario, ma si riserva il diritto di godere del bene stesso fino alla sua morte. Inoltre, si occuperà delle spese ordinarie legate al mantenimento dell’immobile.

Ad esempio, un genitore può donare la casa in cui vive al figlio, ma continuerà a viverci fino alla sua morte. Inoltre, il donante può stabilire che il diritto di usufrutto vada a un’altra persona, a condizione che il diritto rimanga in vigore fino alla morte del donante.

I costi dell’atto

Anche se il beneficiario non deve pagare il bene ricevuto, la donazione di un immobile comporta alcuni costi come l’onorario del notaio e le seguenti imposte: di registro, di bollo, ipotecaria, catastale e di donazione.

Ricorda che quando questi contratti vengono stipulati tra familiari spesso godono di franchigie molto elevate che possono totalmente azzerare l’imposta di donazione.

L’onorario del notaio varia in base al valore del bene e alla complessità dell’atto stesso.

Per quanto riguarda le imposte ipotecaria e catastale, queste corrispondono rispettivamente al 2% e all’1% del valore catastale dell’immobile. Tuttavia, se si tratta della prima casa, l’importo sarà fisso a 200 euro ciascuna.

L’imposta di registro e di bollo hanno un costo fisso rispettivamente pari a 200 e 230 euro.

I rischi della donazione

Vogliamo ricordarti che la donazione, sebbene vantaggiosa dal punto di vista fiscale, comporta alcuni rischi per il donatario come:

• la revoca della donazione per ingratitudine, che può essere richiesta dal donante che subisce gravissimi atti del ricevente come il tentato omicidio o il danneggiamento del proprio patrimonio;
• azione di riduzione compiuta dagli eredi del donante nei casi in cui la donazione abbia eroso la loro quota legittima;
• azione revocatoria, intrapresa dai creditori del soggetto donante, nel caso in cui questo ultimo abbia ceduto i propri beni in donazione solo per sottrarli loro.

L’impugnazione della donazione può essere fatta entro 20 anni dalla data dell’atto, nel caso il donante sia ancora in vita, oppure entro 10 anni dalla data del suo decesso.

Se devi acquistare un immobile pervenuto per mezzo di donazione, assicurati che questa non sia più impugnabile, oppure pretendi che il venditore stipuli un’assicurazione che ti garantisca da qualsiasi richiesta da parte degli eredi.